Mở cửa hàng ở Vĩnh Yên, Phúc Yên và các thị trấn cũ: chọn mặt bằng theo dòng khách

Chọn mặt bằng kinh doanh ở vùng Vĩnh Phúc cũ nên bắt đầu từ câu hỏi khách của mình là ai và đi qua đâu vào giờ nào: công nhân đổi ca đi theo trục quốc lộ 2 và các đường dẫn vào khu công nghiệp; người dân đô thị mua sắm quanh chợ Vĩnh Yên, chợ Phúc Yên và các khu đô thị mới; người làng đi chợ phiên ở Hương Canh, Thổ Tang, Yên Lạc, Lập Thạch; khách du lịch đi quốc lộ 2B lên Tam Đảo, đường vào Tây Thiên và quanh hồ Đại Lải.

Mỗi dòng khách có nhịp riêng và cần một loại cửa hàng riêng. Thuê mặt bằng đẹp nhưng sai dòng khách là sai lầm đắt nhất của người bán lẻ, vì tiền thuê, tiền cọc, tiền sửa sang đã bỏ ra rất khó lấy lại. Bài này hướng dẫn cách đọc từng loại vị trí trong vùng, cách khảo sát trước khi ký, và những điều khoản cần có trong hợp đồng thuê. Bài không nêu giá thuê thật, chỉ phân tích những yếu tố làm nên giá.

Các loại vị trí và cửa hàng hợp với từng nơi

Bảng gợi ý theo dòng khách chính, không phải danh sách địa điểm cụ thể:

Một vị trí có thể thuộc nhiều dòng khách cùng lúc. Chợ Hương Canh vừa có người làng đi chợ vừa có công nhân khu Bình Xuyên; quốc lộ 2 đoạn qua Vĩnh Yên vừa có xe đường dài vừa có dân đô thị. Hiểu dòng nào là chính giúp bạn chọn mặt hàng và giờ mở cửa đúng.

Khảo sát dòng khách trước khi ký: làm thế nào

Cách khảo sát rẻ và hiệu quả nhất vẫn là đứng tại chỗ. Chọn ít nhất ba thời điểm khác nhau trong tuần: một buổi sáng ngày thường, một buổi chiều đổi ca, một ngày cuối tuần. Đếm người đi qua trong mười lăm phút, để ý họ đi xe máy hay ô tô, có dừng lại không, đi theo chiều nào. Với mặt bằng gần khu công nghiệp, hỏi giờ ca của các nhà máy quanh đó để đến đúng lúc tan ca.

Quan sát các cửa hàng xung quanh. Một dãy phố toàn cửa hàng cùng loại cho thấy khu đó đã thành điểm đến của mặt hàng đó, có lợi cho người mua so sánh nhưng cạnh tranh gắt. Nhiều mặt bằng treo biển cho thuê trên cùng một đoạn đường là tín hiệu cần hỏi kỹ vì sao người trước bỏ đi. Hỏi chuyện chủ quán nước, bác xe ôm, người bán hàng rong; họ biết đoạn đường đó đông vắng thế nào hơn bất kỳ báo cáo nào.

Để ý những yếu tố vật lý: có chỗ dừng đỗ xe máy trước cửa không, vỉa hè rộng hay hẹp, có dải phân cách giữa đường khiến khách chiều bên kia không quay đầu được không, đoạn đường có hay ngập khi mưa lớn không. Ở những đoạn quốc lộ đông xe tải, khách đi xe máy ngại dừng; còn ở đường lên Tam Đảo, chỗ dừng đỗ an toàn quan trọng hơn mặt tiền rộng.

Những yếu tố làm nên giá thuê

Độ rộng mặt tiền và tầm nhìn. Mặt tiền rộng, ở góc phố, nhìn thấy từ xa thường đắt hơn. Với cửa hàng cần trưng bày hàng lớn như xe máy, vật liệu, điện máy, đây là yếu tố quyết định; với quán ăn quen khách, có thể không cần.

Lưu lượng khách đi qua. Đoạn gần chợ, cổng khu công nghiệp, nút giao lớn có giá cao hơn đoạn giữa hai xã. Nhưng lưu lượng lớn chưa chắc là khách của bạn.

Chỗ đỗ xe. Ở khu đô thị mới, nơi khách đi ô tô, chỗ đỗ là điều kiện tiên quyết. Ở thị trấn cũ, vỉa hè cho xe máy là đủ.

Kết cấu và tiện ích. Diện tích sử dụng thật, có gác hay tầng trên ở được không, điện ba pha, nước, nhà vệ sinh, hệ thống thoát nước. Chi phí cải tạo một mặt bằng cũ có thể lớn hơn tiền thuê mấy tháng đầu.

Thời hạn và độ ổn định. Mặt bằng cho thuê dài hạn, giá tăng theo lộ trình rõ ràng có giá trị hơn mặt bằng rẻ nhưng chủ nhà có thể lấy lại bất cứ lúc nào.

Điều khoản cần có trong hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng thuê là văn bản bảo vệ cả hai bên. Ở vùng thị trấn, thuê theo thoả thuận miệng vẫn còn phổ biến và là nguồn gốc của nhiều tranh chấp. Một hợp đồng tốt nên ghi rõ:

• Thông tin hai bên, giấy tờ chứng minh quyền cho thuê của chủ nhà (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc hợp đồng thuê gốc nếu là thuê lại).
• Địa chỉ theo xã, phường mới, diện tích, hiện trạng bàn giao có ảnh chụp kèm theo.
• Thời hạn thuê, giá thuê, lộ trình điều chỉnh giá, kỳ thanh toán.
• Tiền đặt cọc, điều kiện hoàn cọc, trừ cọc.
• Ai chịu chi phí sửa chữa lớn, sửa chữa nhỏ; được cải tạo những gì; khi trả mặt bằng có phải hoàn trạng không.
• Quyền đăng ký kinh doanh, treo biển tại địa chỉ; ai nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định.
• Điều kiện chấm dứt trước hạn của mỗi bên, thời gian báo trước, bồi thường.
• Cách xử lý khi nhà nằm trong diện giải toả, mở đường theo quy hoạch.

Ở những đoạn quốc lộ, tỉnh lộ có kế hoạch mở rộng, điều khoản cuối cùng rất quan trọng. Trước khi ký thuê dài hạn và đầu tư sửa sang nhiều, hãy hỏi ủy ban xã, phường về quy hoạch đoạn đường đó.

Vị trí gần khu công nghiệp: cơ hội và bẫy

Mặt bằng sát cổng khu công nghiệp nghe hấp dẫn: hàng nghìn công nhân đi qua mỗi ngày. Thực tế phức tạp hơn. Dòng người đổ ra trong khoảng mười lăm, hai mươi phút sau mỗi ca rồi vắng hẳn; ai cũng vội về nhà, về phòng trọ. Cửa hàng hợp ở đây là thứ mua nhanh, giá rõ: đồ ăn sáng, nước uống, tạp hoá, thẻ điện thoại. Cửa hàng cần khách thong thả lựa chọn như quần áo, đồ gia dụng lại hợp đặt ở khu xóm trọ, nơi công nhân đi lại buổi tối và ngày nghỉ.

Bẫy lớn nhất là phụ thuộc vào một nhà máy. Một mặt bằng chỉ sống nhờ ca của một nhà máy sẽ lao đao khi nhà máy đó giảm ca, nghỉ dài ngày dịp Tết hay chuyển dây chuyền. Vị trí ở giữa nhiều nhà máy, gần khu dân cư ổn định, an toàn hơn. Bẫy thứ hai là cạnh tranh tăng nhanh: khi một khu trọ mới đông người, chỉ vài tháng sau đã có hàng chục cửa hàng cùng loại mọc lên.

Một lợi thế ít người tận dụng là phục vụ chính nhà máy: văn phòng phẩm, nước uống đóng bình, đồ bảo hộ lao động, sửa chữa thiết bị văn phòng. Cửa hàng gần khu công nghiệp có thể bán lẻ cho công nhân và bán buôn cho phòng hành chính của nhà máy, nếu có giấy tờ, hoá đơn đầy đủ.

Cũng nên tính đến các khu công nghiệp đang mở rộng hay mới lấp đầy. Ở những nơi đó, dòng công nhân tăng dần trong vài năm và xóm trọ lan ra các thôn quanh. Một cửa hàng mở ở rìa xóm trọ hôm nay có thể nằm giữa khu đông đúc vài năm sau, nhưng cũng có thể phải chờ lâu hơn dự kiến; hợp đồng thuê có giá khởi điểm thấp và quyền gia hạn là cách chia sẻ rủi ro hợp lý với chủ nhà.

Thủ tục và an toàn khi mở cửa hàng

Đăng ký đúng hình thức. Hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, địa chỉ ghi theo xã, phường mới. Mặt hàng có điều kiện như thuốc, thực phẩm, rượu, gas cần giấy phép tương ứng.

Phòng cháy. Cửa hàng kết hợp nhà ở, nhất là nhà ống tầng trên ở, tầng dưới bán hàng, là loại có nguy cơ cao khi cháy. Có lối thoát thứ hai, bình chữa cháy, không chất hàng dễ cháy chắn cầu thang, không sạc xe điện ở lối ra.

Biển hiệu và vỉa hè. Biển hiệu theo quy định của địa phương; không lấn chiếm lòng đường, vỉa hè quá phần được phép. Các đô thị cũ Vĩnh Yên, Phúc Yên thường xuyên ra quân lập lại trật tự vỉa hè.

Thuế và hoá đơn. Kê khai theo hình thức đã chọn; chuẩn bị máy tính tiền, phần mềm bán hàng nếu thuộc diện phải dùng hoá đơn từ máy tính tiền.

Nhịp mua sắm trong năm của vùng Vĩnh Phúc cũ

Tết và tháng Giêng. Trước Tết là mùa mua sắm lớn nhất: công nhân nhận thưởng, mua quà về quê; người địa phương sắm sửa nhà cửa. Sau Tết, công nhân quay lại, nhà máy tuyển mới, các cửa hàng quanh khu công nghiệp đông trở lại. Cùng lúc là mùa lễ hội: Tây Thiên, các hội làng như chọi trâu Hải Lựu, kéo co Tích Sơn kéo khách đến các xã có hội.

Mùa hè. Khách Hà Nội lên Tam Đảo, xuống Đại Lải; cửa hàng trên trục du lịch vào mùa chính. Cửa hàng đồ học sinh, đồ trẻ em ở đô thị chuẩn bị cho mùa tựu trường cuối hè.

Mùa cưới cuối năm. Từ khoảng tháng Chín, tháng Mười âm lịch, các làng đồng bằng Vĩnh Tường, Yên Lạc, trung du Lập Thạch, Tam Dương vào mùa cưới; vàng bạc, may đo, cho thuê rạp, điện máy, vật liệu sửa nhà bán chạy ở thị trấn cũ.

Mùa vụ nông nghiệp. Trước mỗi vụ lúa, vụ màu, đại lý giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật ở các thị trấn cũ đông khách; sau thu hoạch, người làng có tiền mặt mua sắm nhiều hơn.

Chu kỳ của nhà máy. Ngày lĩnh lương của các nhà máy lớn là những ngày cửa hàng quanh khu công nghiệp bán chạy nhất trong tháng. Chủ cửa hàng nên biết lịch này để nhập hàng và bố trí người.

Câu hỏi thường gặp

Thuê mặt bằng ở Vĩnh Yên nên ký hợp đồng bao lâu?

Không có thời hạn chuẩn. Kinh doanh cần sửa sang nhiều thì nên thuê đủ dài để thu hồi chi phí, kèm quyền gia hạn. Kinh doanh thử nghiệm thì thuê ngắn, chấp nhận giá cao hơn một chút. Dù dài hay ngắn, lộ trình tăng giá và điều kiện chấm dứt phải được ghi rõ.

Mặt bằng mặt đường quốc lộ 2 có phải lúc nào cũng tốt?

Không hẳn. Mặt đường quốc lộ nhiều xe tải, xe chạy nhanh, có dải phân cách thì khách xe máy ngại dừng. Mặt bằng ở đây hợp với cửa hàng phục vụ người đi đường và xe tải như sửa xe, vật liệu, ăn uống nhanh. Cửa hàng cần khách ghé lâu có thể hợp phố bên trong hơn.

Thuê lại mặt bằng của người đang kinh doanh có rủi ro gì?

Rủi ro thường gặp là người cho thuê lại không có quyền cho thuê lại theo hợp đồng gốc, hoặc hợp đồng gốc sắp hết hạn. Hãy xem hợp đồng gốc, gặp chủ nhà thật, và hỏi rõ vì sao người trước sang nhượng. Tiền sang nhượng nên có giấy tờ ghi rõ những gì được chuyển giao.

Mở cửa hàng ở thị trấn cũ có còn đông khách sau sáp nhập không?

Thị trấn cũ không còn là đơn vị hành chính nhưng chợ, trường học, trạm y tế, đường sá vẫn ở đó, nên dòng khách từ các làng quanh vẫn đổ về. Một số cơ quan hành chính chuyển đi có thể làm giảm khách ở vài phố quanh trụ sở cũ; nên khảo sát lại trước khi thuê.

Cửa hàng ở khu đô thị mới vắng khách thì làm sao?

Khu đô thị mới thường cần vài năm để dân về ở đủ đông. Mở sớm có lợi thế nhưng phải chịu được giai đoạn vắng. Nên chọn mặt hàng phục vụ nhu cầu hằng ngày của cư dân, kết hợp bán trực tuyến, giao hàng trong khu, và đàm phán giá thuê thấp giai đoạn đầu.

Có cần đăng ký kinh doanh nếu chỉ bán hàng nhỏ trước cửa nhà?

Một số hoạt động buôn bán nhỏ, lưu động, quà vặt thuộc diện không phải đăng ký theo quy định, nhưng ranh giới phụ thuộc quy mô và mặt hàng. Khi đã có cửa hàng cố định, bán thường xuyên, bạn nên hỏi ủy ban xã, phường để đăng ký đúng hình thức.